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Nießbrauch- und Wohnrechtsrechner – Kapitalwert nach dem BewG

Rechtsgrundlagen: §§ 13, 14, 16 BewG; Anlage 9a zu § 13 BewG; Vervielfältiger nach dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (GZ IV D 4 - S 3104/00002/013/003), Sterbetafel 2022/2024, Rechnungszins 5,5 % – gültig für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026. Aktualisiert am 3. September 2026.

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1. Bewertungsart
Ein lebenslänglicher Nießbrauch (oder ein Wohnrecht) wird nach § 14 BewG mit dem alters- und geschlechtsabhängigen Vervielfältiger der BMF-Tabelle kapitalisiert. Eine zeitlich befristete Nutzung wird nach § 13 Abs. 1 BewG mit dem Vervielfältiger der Anlage 9a bewertet. Ist die lebenslängliche Nutzung zusätzlich auf eine Höchstdauer begrenzt, gilt der niedrigere der beiden Kapitalwerte.
2. Jahreswert und Wert des Wirtschaftsguts
Der jährliche Wert der Nutzung, in der Regel die Jahresnettomiete (Jahresreinertrag) der belasteten Immobilie bzw. der jährliche Ertrag des überlassenen Wirtschaftsguts. Bei einem Wohnrecht: die ortsübliche Jahresmiete für die selbst genutzten Räume.
Der für das genutzte Wirtschaftsgut anzusetzende Wert (Steuer- bzw. Verkehrswert der Immobilie). Er dient der § 16-Kappung des Jahreswerts (höchstens Wert ÷ 18,6) und der Ermittlung des Werts des belasteten Eigentums.
3. Berechtigte Person
Das am Bewertungsstichtag vollendete Lebensjahr der nießbrauchsberechtigten Person. Bei mehreren Personen ist nach § 14 Abs. 3 BewG regelmäßig die Person mit dem höchsten Vervielfältiger (meist die jüngere) maßgebend, wenn das Recht bis zum Tod des Letztversterbenden besteht.
Der BMF-Vervielfältiger richtet sich nach Alter und Geschlecht (getrennte Sterbetafeln für Männer und Frauen).
4. Laufzeit
Die feste Laufzeit der befristeten Nutzung in vollen Jahren (Vervielfältiger nach Anlage 9a zu § 13 BewG). Bei „lebenslänglich mit Höchstdauer“ ist dies die vereinbarte Höchstdauer.
Mit * markierte Felder sind Pflichtfelder. Das Ergebnis wird während der Eingabe automatisch aktualisiert.
Ergebnis
Bewertungsart:
–
Jahreswert (nach § 16 BewG):
–
Verwendeter Vervielfältiger:
–
Kapitalwert des Nießbrauchs/Wohnrechts:
–
Wert des belasteten Eigentums:
–
Rechenweg

Wählen Sie die Bewertungsart, geben Sie den Jahreswert und den Wert des Wirtschaftsguts sowie Alter und Geschlecht bzw. die Laufzeit ein und klicken Sie auf „Berechnen“.

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Nießbrauch und Wohnrecht – Kurzanleitung

Der Rechner ermittelt den Kapitalwert eines Nießbrauchs oder Wohnrechts nach dem Bewertungsgesetz. In Deutschland wird der Kapitalwert finanzmathematisch kapitalisiert: Der Jahreswert der Nutzung wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der bei lebenslänglichen Nutzungen Alter und Geschlecht der berechtigten Person sowie den Rechnungszins von 5,5 % berücksichtigt.

So wird bewertet

  • Jahreswert (§ 16 BewG): Der Jahreswert der Nutzung ist der jährliche Ertrag (z. B. Jahresnettomiete). Er wird auf höchstens den 18,6-ten Teil des Werts des Wirtschaftsguts begrenzt (Wert ÷ 18,6). Diese Kappung stellt sicher, dass der Kapitalwert der Nutzung den Wert des Wirtschaftsguts nie übersteigt.
  • Lebenslänglich (§ 14 BewG): Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger. Der Vervielfältiger stammt aus der jährlich vom BMF veröffentlichten Tabelle nach vollendetem Lebensalter und Geschlecht; für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 auf Basis der Sterbetafel 2022/2024.
  • Bestimmte Dauer (§ 13 Abs. 1 BewG): Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger aus Anlage 9a BewG (Barwert einer Zeitrente bei 5,5 %), abhängig von der Laufzeit in vollen Jahren.
  • Lebenslänglich mit Höchstdauer (§ 13 Abs. 1 Satz 2 BewG): Es wird der niedrigere der beiden Kapitalwerte (§ 14 gegenüber Anlage 9a) angesetzt.
  • Belastetes Eigentum: Wert des Wirtschaftsguts minus Kapitalwert des Nießbrauchs. Bei einer Schenkung mindert die Nießbrauchslast die Bemessungsgrundlage (§ 10 ErbStG); das frühere Abzugsverbot des § 25 ErbStG a. F. gilt für Stichtage ab dem 1. Januar 2009 nicht mehr.

§ 14 BewG – Vervielfältiger (BMF-Tabelle ab 1.1.2026)

Auszug repräsentativer Altersstufen (Kapitalwert je 1 € Jahreswert):

Vollendetes Lebensalter männlich weiblich
30 Jahre 17,340 17,629
40 Jahre 16,434 16,903
50 Jahre 14,977 15,711
60 Jahre 12,798 13,832
65 Jahre 11,444 12,583
70 Jahre 9,938 11,107
75 Jahre 8,282 9,393
80 Jahre 6,509 7,490
85 Jahre 4,743 5,512
90 Jahre 3,234 3,770

Vollständige Tabelle: BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, GZ IV D 4 - S 3104/00002/013/003, Alter 0 bis „100 und darüber“, getrennt für Männer und Frauen.

Anlage 9a zu § 13 BewG – Vervielfältiger nach Laufzeit

Auszug repräsentativer Laufzeiten (Kapitalwert je 1 € Jahreswert bei 5,5 %):

Laufzeit Vervielfältiger
1 Jahr 0,974
2 Jahre 1,897
3 Jahre 2,772
5 Jahre 4,388
10 Jahre 7,745
15 Jahre 10,314
20 Jahre 12,279
25 Jahre 13,783
30 Jahre 14,933
40 Jahre 16,487
50 Jahre 17,397

Der Vervielfältiger nähert sich für sehr lange Laufzeiten dem Grenzwert 18,6 (immerwährende Nutzung, § 13 Abs. 2 BewG).

Häufige Fragen

Wie wird der Kapitalwert eines lebenslänglichen Nießbrauchs berechnet?

Kapitalwert = Jahreswert der Nutzung × Vervielfältiger. Der Vervielfältiger hängt vom vollendeten Lebensalter und vom Geschlecht der berechtigten Person ab und wird jährlich vom Bundesministerium der Finanzen bekannt gegeben (§ 14 Abs. 1 Satz 4 BewG). Für Stichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 (Sterbetafel 2022/2024, 5,5 %).

Was bewirkt die Kappung nach § 16 BewG?

Der Jahreswert der Nutzung darf höchstens den Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 betragen. Liegt der eingegebene Jahreswert darüber, wird er auf diesen Höchstbetrag begrenzt. Dadurch kann der Kapitalwert der Nutzung den Wert des Wirtschaftsguts selbst nie übersteigen.

Wie wird eine lebenslängliche Nutzung mit Höchstdauer bewertet?

Es werden beide Kapitalwerte ermittelt – der lebenslängliche nach § 14 BewG und der zeitlich befristete nach Anlage 9a zu § 13 BewG – und der niedrigere Betrag angesetzt (§ 13 Abs. 1 Satz 2 BewG).

Rechtsgrundlagen

  • § 13 BewG (Bewertung von Nutzungen und Leistungen von bestimmter Dauer), insbesondere Abs. 1 (Anlage 9a) und Abs. 1 Satz 2 (Höchstbetrag nach § 14 bei lebenszeitabhängiger Dauer), sowie Abs. 2 (immerwährende Nutzung, 18,6-facher Jahreswert).
  • § 14 BewG (Bewertung lebenslänglicher Nutzungen und Leistungen), Abs. 1 (Kapitalisierung mit 5,5 %, BMF-Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht) und Abs. 3 (mehrere berechtigte Personen).
  • § 16 BewG (Begrenzung des Jahreswerts der Nutzungen auf den 18,6-ten Teil des Werts des Wirtschaftsguts).
  • Anlage 9a zu § 13 BewG (Vervielfältiger für Nutzungen und Leistungen von bestimmter Dauer, Rechnungszins 5,5 %).
  • BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, GZ IV D 4 - S 3104/00002/013/003 (Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026, Allgemeine Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes).
  • § 10 ErbStG (Ermittlung der Bereicherung; Abzug der Nießbrauchslast bei der Schenkung); § 25 ErbStG a. F. (Abzugsverbot, für Stichtage ab dem 1. Januar 2009 entfallen).

Aktualisiert am 3. September 2026.

Hinweis: Dieses Werkzeug dient ausschließlich der Information und stellt keine Rechtsberatung dar.